2026년 10월 기준, 임대차계약이 끝났는데 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인은 지급명령이나 보증금 반환청구소송을 검토할 수 있다. 전세보증금 반환소송은 계약 종료 뒤 반환되지 않은 보증금의 지급을 법원에 청구하는 민사 절차다. 다만 계약 종료 여부, 주택 인도 시점, 실제 미지급액을 먼저 정리해야 한다.
결론부터 말하면, 계약 종료와 보증금 액수에 다툼이 크지 않으면 지급명령을 고려할 수 있고, 임대인이 반환 의무나 금액을 다투면 민사소송이 맞을 수 있다. 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 소송 선택과 별개로 임차권등기가 완료되는 시점을 먼저 확인해야 한다.
핵심 요약
- 임대차 종료와 보증금 반환기일이 지났는지 확인한 뒤 청구를 준비한다.
- 지급명령은 금전 청구에 쓰이며, 임대인이 송달받은 뒤 2주 안에 이의하면 통상 소송으로 넘어갈 수 있다.
- 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인한 뒤 전출하는 것이 안전하다.
- 확정된 지급명령이나 판결이 있어도 보증금이 자동 입금되지는 않으며, 필요하면 강제집행을 별도로 신청한다.
전세보증금 반환소송, 계약 종료 뒤 언제 검토하나
2026년 10월 기준, 대법원은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인이 임차권등기를 통해 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다고 안내한다. 보증금 반환 청구는 계약이 적법하게 종료되고 반환할 금액이 확정됐는데도 지급되지 않은 경우에 검토한다.
계약기간 만료 외에도 법에 맞는 해지 통고나 당사자 합의로 임대차가 끝날 수 있으므로, 계약서의 종료일과 갱신 여부, 해지 통보가 상대방에게 도달한 시점을 확인한다. 반환 요구와 임대인의 답변은 문자·전자우편·내용증명 등으로 기록한다.
계약이 끝나기 전에는 반환 청구 시점이 도래했는지 확인한다. 이사 전에 보증금을 받지 못한다면 임차권등기 완료를 확인해 권리 유지에 문제가 생기지 않도록 한다. 관련 절차는 임차권등기명령 신청 방법·서류·비용 2026: 전세보증금 반환 못 받을 때“>내부 관련 글에서 확인할 수 있다.
지급명령과 민사소송 중 무엇이 맞나?
대법원 전자민원센터는 지급명령을 금전 지급 청구를 위한 약식 절차로 설명하며, 상대방이 지급명령 정본을 받은 뒤 2주 안에 이의하지 않으면 확정될 수 있다고 안내한다. 다만 지급명령은 임대인이 계약 종료나 청구액을 다투지 않을 가능성이 높을 때 유용하고, 이의가 제기되면 통상 소송 절차로 옮겨질 수 있다.
| 절차 | 검토할 상황 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 지급명령 | 반환할 보증금(원)이 정해져 있고 다툼이 크지 않은 경우 | 정본 송달 뒤 2주 안에 이의가 접수되면 통상 소송으로 진행될 수 있다. |
| 보증금 반환청구소송 | 계약 종료, 보증금 액수, 주택 인도 등에 다툼이 있는 경우 | 계약서와 반환 요구, 입금 내역 등 주장을 뒷받침할 증거를 정리한다. |
| 민사조정 | 당사자 사이에 지급 일정이나 일부 반환을 협의할 여지가 있는 경우 | 합의한다면 지급액(원), 지급일(년·월·일), 주택 인도 조건을 문서에 분명히 적는다. |
지급명령은 상대방 주소로 서류가 송달되어야 절차가 진행된다. 송달되지 않거나 상대방이 이의할 가능성이 크다면 주소 확인과 일반 소송 준비를 함께 살펴본다. 지급명령을 신청했다고 곧바로 보증금이 지급되는 것은 아니다.
전세보증금 반환소송에 필요한 서류와 증거
대한법률구조공단은 계약기간 만료에 따른 임차보증금 반환청구 소장 서식을 제공한다. 서식 작성에 앞서 계약이 끝났다는 사실, 보증금을 지급한 사실, 아직 돌려받지 못한 잔액(원)을 서로 대조할 수 있도록 자료를 묶어 둔다.
| 자료 | 확인할 내용 | 정리 방법 |
|---|---|---|
| 임대차계약서와 변경계약서 | 임대인·임차인, 보증금(원), 임대기간 | 갱신·증액 합의가 있으면 최초 계약서와 함께 준비한다. |
| 보증금 지급 자료 | 계약금·잔금·추가 지급액(원) | 계좌이체 내역, 영수증, 금융기관 거래내역을 날짜순으로 모은다. |
| 계약 종료 자료 | 만료, 해지 통고, 합의 해지의 내용과 도달일 | 문자·전자우편, 내용증명과 배달 자료, 합의서 등을 보관한다. |
| 반환 요구와 응답 | 반환 요구일, 약속한 지급일(년·월·일), 미지급 잔액(원) | 대화 원본과 이체 내역을 함께 두고 날짜별로 정리한다. |
| 주택 인도 관련 자료 | 퇴거·열쇠 인도 여부, 인도 예정일 | 인도 확인서나 열쇠 전달 기록 등 실제 상황에 맞는 자료를 준비한다. |
소장에는 청구금액뿐 아니라 그 금액을 계산한 근거와 청구취지를 분명히 적어야 한다. 임대인이 공동 소유자이거나 계약 당사자와 등기부상 소유자가 다르면 상대방을 누구로 정할지 확인이 필요할 수 있다. 이런 사정이 있으면 공단 상담이나 변호사·법무사 등 전문가에게 사실관계를 검토받는다.
전세보증금 반환소송 절차, 단계별로 진행하기
대법원 전자민원센터 안내에 따르면 지급명령은 서류 송달과 이의 여부에 따라 확정되거나 통상 소송으로 이어진다. 어느 절차를 택하든 계약 종료와 보증금 잔액을 증명할 수 있도록 다음 순서로 준비한다.
- 계약 종료를 확인한다. 만료일, 갱신 여부, 해지 통고의 내용과 도달 자료를 확인한다. 임대차가 끝나지 않았다면 반환 청구 시점이 맞는지 먼저 점검한다.
- 반환 요구를 기록한다. 미지급 잔액(원)과 반환을 요청한 날짜를 정리하고, 임대인의 답변이나 지급 약속을 보존한다. 내용증명은 협의와 요구 내용을 남기는 수단이지, 모든 사건에서 소송의 필수 선행조건이라고 단정할 수는 없다.
- 이사 일정과 권리 보전을 따로 챙긴다. 보증금을 받지 못한 상태에서 퇴거해야 한다면 임차권등기명령 신청을 검토한다. 대법원은 임차권등기가 완료된 뒤 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다고 안내하므로, 신청만 한 상태에서 바로 전출하지 않도록 완료 여부를 확인한다.
- 지급명령 또는 소송을 선택한다. 다툼이 적은 금전 청구는 지급명령을, 계약 종료나 인도 조건 등 사실관계가 다투어질 사안은 보증금 반환청구소송을 검토한다. 대한법률구조공단의 서식과 법원 전자민원센터 안내를 참고하되, 관할과 제출 방식은 접수 전에 확인한다.
- 송달·이의·재판 결과를 확인한다. 지급명령을 받은 임대인이 2주 안에 이의하면 통상 소송으로 진행될 수 있다. 소송에서는 계약서, 지급 내역, 종료 통보, 반환 요구와 인도 자료를 제출하고, 법원이 정한 보정·출석 일정에 대응한다.
집을 아직 인도하지 않았다면 보증금 지급과 인도가 동시이행 관계로 다뤄질 수 있다. 대한법률구조공단의 청구취지 작성 안내도 이 조건을 함께 표시하는 예를 제시한다. 청구 문구는 실제 계약과 점유 상태에 맞춰 확인한다.
판결을 받아도 보증금이 자동으로 반환되나?
확정판결이나 확정된 지급명령은 강제집행의 근거가 될 수 있지만, 법원이 임대인의 계좌에 자동으로 송금하는 절차는 아니다. 대법원 전자민원센터는 지급명령이 확정되면 채권자가 채무자의 재산에 강제집행을 신청할 수 있다고 안내한다.
집행 대상과 회수 가능성은 임대인의 재산, 선순위 권리, 이미 진행 중인 경매 등 구체적 사정에 따라 달라진다. 부동산 경매나 예금채권 압류 등을 생각한다면 집행권원, 재산 정보, 배당 순위와 비용을 별도로 확인한다. 승소만으로 전액 회수를 보장할 수 없다는 점도 염두에 둔다.
소송 비용과 송달료는 청구액, 당사자 수, 진행 방식에 따라 달라질 수 있다. 신청 전 법원 전자민원센터의 비용 안내를 확인하고, 보증금 반환과 주택 인도, 지연손해금처럼 함께 판단할 항목이 있으면 청구취지를 구체적으로 검토한다.
전세보증금 반환소송 자주 묻는 질문
Q. 지급명령 전에 내용증명을 꼭 보내야 하나요?
내용증명은 모든 지급명령이나 소송의 필수 선행절차는 아니다. 다만 반환 요구와 계약 종료 통지를 언제 어떤 내용으로 했는지 남기는 자료가 될 수 있으므로, 계약서상 통지 방법을 확인하고 발송·도달 증빙을 보관한다.
Q. 임대인이 지급명령에 이의하면 어떻게 되나요?
임대인이 지급명령 정본을 받은 뒤 2주 안에 적법하게 이의하면 지급명령은 통상 소송 절차로 옮겨질 수 있다. 법원에서 추가로 요구하는 서류와 일정에 맞춰 계약서, 보증금 지급 자료, 종료 통보를 제출한다.
Q. 임차권등기명령을 신청한 날 바로 이사해도 되나요?
신청만으로 권리 보전 효과가 완성되는 것은 아니므로 등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 것이 안전하다. 대법원은 임차권등기가 완료된 때 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다고 안내한다.
Q. 보증금 반환 판결을 받으면 바로 돈을 받을 수 있나요?
판결이나 지급명령이 확정돼도 자동 입금되지는 않는다. 임대인이 자발적으로 지급하지 않으면 집행권원을 바탕으로 재산에 대한 강제집행을 별도로 신청해야 하며, 실제 회수액은 재산과 권리 순위에 따라 달라질 수 있다.
Q. 전세보증금 반환소송 서식은 어디서 찾을 수 있나요?
대한법률구조공단 혼자하는소송 법률지원센터에서 계약기간 만료에 따른 임차보증금 반환청구의 소 서식을 확인할 수 있다. 공동임대인, 갱신계약, 주택 인도와 동시이행 등 사정이 다르면 서식을 그대로 적용하기 전에 상담을 받는 편이 안전하다.
출처
- 대법원 생활법률 — 임대차 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?
- 대법원 전자민원센터 — 독촉절차(지급명령) 개요
- 대한법률구조공단 혼자하는소송 법률지원센터 — 임차보증금반환청구의 소 서식
- 대한법률구조공단 — 청구취지 작성방법 안내
